Vereisten om een vakantieaccommodatie te mogen aanbieden en verhuren:

1. Definieer het type verhuur:

• Toeristische verhuur: Verhuur voor maximaal 10 nachten per klant. Hiervoor is een toeristenvergunning vereist.
• Seizoensverhuur: Verhuur van minimaal 11 nachten tot minder dan een jaar. Hiervoor is geen toeristenvergunning nodig, maar andere regels kunnen van toepassing zijn.
• Langdurige verhuur: Verhuur voor minimaal een jaar.

2. Verkrijg toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE):

U heeft schriftelijke toestemming nodig van uw VvE om de woning voor toeristische verhuur te gebruiken. Dit moet worden aangetoond met een certificaat of officiële notulen van de vergadering.

3. Vraag een toeristenvergunning aan:

Dien een aanvraag in bij de Generalitat Valenciana met de volgende documenten:

• Certificaat van Stedelijke Compatibiliteit van uw gemeentehuis.
• Verklaring van Verantwoordelijkheid (Declaración Responsable): Een ondertekend document waarin u verklaart dat de accommodatie voldoet aan alle wettelijke en technische eisen, zoals brandveiligheid, toegankelijkheid en minimale voorzieningen. Dit document moet worden ingediend bij de Generalitat Valenciana en wordt beschouwd als een juridisch bindende verklaring. De Verklaring van Verantwoordelijkheid kan ingediend worden via de Ventanilla Única, een centraal platform waar alle administratieve procedures voor toeristisch verhuur in de Comunidad Valenciana worden gecentraliseerd. Via dit platform kunnen verhuurders hun documenten indienen en de status van hun aanvraag volgen, wat het proces efficiënter maakt.
• Kadastrale gegevens van het eigendom.

Let op: Toeristenvergunningen zijn 5 jaar geldig en moeten ten minste één maand voor afloop worden verlengd.

4. Zorg dat de accommodatie voldoet aan de wettelijke eisen:

• Toegankelijkheid: Woningen op de 5e verdieping of hoger moeten een lift hebben.
• Faciliteiten:
  • Internetverbinding.
  • Airconditioning (warm en koud) in de woon-/eetkamer.
  • Wasmachine, koelkast, strijkijzer, oven/magnetron, afzuigkap en televisie.
• Veiligheid:
  • Evacuatieplan in geval van nood, zichtbaar bij de toegangsdeur.
  • 24-uurs noodtelefoonnummer voor gasten.
  • Geen sleutelkluisjes buiten het pand; persoonlijke overhandiging van sleutels is verplicht.
• Overig:
  • Voldoende meubels, keukengerei en linnengoed.
  • Verbanddoos aanwezig.
  • Duidelijke vermelding van het voltage in de woning.

5. Sluit een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering af:

Naast een opstal- en inboedelverzekering is een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering verplicht.

6. Houd rekening met aanvullende verplichtingen:

• Registratie: Vanaf 2 januari 2025 is een uniek registratienummer verplicht voor alle kortetermijnverhuur.
• Belastingen: Zorg voor correcte afdracht van belastingen gerelateerd aan verhuurinkomsten.
• Gemeentelijke regels: Informeer bij uw gemeente naar specifieke lokale voorschriften of beperkingen.

7. Boetes:

Het niet naleven van deze regels kan leiden tot boetes variërend van €10.000 tot €600.000, afhankelijk van de ernst van de overtreding.

Voor actuele informatie: Neem contact op met de Generalitat Valenciana of raadpleeg een gespecialiseerde juridisch adviseur.

Samenvatting

Om een vakantieaccommodatie aan te bieden, moet je het type verhuur bepalen (toeristisch, seizoens of langdurig), toestemming verkrijgen van de VvE (indien van toepassing), en een toeristenvergunning aanvragen bij de Generalitat Valenciana. De accommodatie moet voldoen aan wettelijke eisen zoals toegankelijkheid, faciliteiten en veiligheid. Daarnaast is een aansprakelijkheidsverzekering verplicht en moeten verhuurders vanaf 2025 een uniek registratienummer verkrijgen en belasting correct afdragen. Overtredingen kunnen leiden tot boetes variërend van €10.000 tot €600.000.

LET OP: Wijzigingen in het Verhuurtype en de Verhuurperiode

Als verhuurder van een vakantieaccommodatie in de Comunidad Valenciana, ben je verplicht om wijzigingen in het soort verhuur of de verhuurperiode tijdig door te geven via Ventanilla Única, het centrale platform voor administratieve procedures voor toeristisch verhuur. Dit platform helpt je om je gegevens up-to-date te houden en zorgt ervoor dat je verhuur voldoet aan de geldende wetgeving.

Wijzigingen Doorgeven

Bij boekingen van minder dan 11 dagen geldt een ander verhuurtype dan bij perioden langer dan 10 dagen. Voor kortere verhuur (minder dan 11 nachten) geldt de categorie "toeristische verhuur", terwijl perioden langer dan 10 dagen onder "seizoensverhuur" vallen. Dit betekent dat je regelmatig aanpassingen moet doen in het verhuurtype, afhankelijk van de duur van de boeking.

Je hoeft dus niet bij elke individuele boeking wijzigingen door te geven, maar het is wel essentieel om het verhuurtype aan te passen wanneer de duur van de boeking de grens van 10 nachten overschrijdt of er veranderingen plaatsvinden.

Wat Als Je Wijzigingen Niet Doorgeeft?

Het niet tijdig doorgeven van wijzigingen kan gevolgen hebben voor je toeristenvergunning. Als de informatie over je verhuur niet up-to-date is, kan dit leiden tot boetes of zelfs het verlies van je vergunning, waardoor je niet langer legaal kunt verhuren. Het is dus van essentieel belang om ervoor te zorgen dat alle veranderingen in verhuurvoorwaarden of periodes correct worden doorgegeven.

Hoe Omgaan met Onvoorziene Wijzigingen?

Het kan soms moeilijk zijn om van tevoren te weten welke wijzigingen er precies zullen plaatsvinden, vooral als de verhuurperiode varieert of afhankelijk is van de vraag. Gelukkig kun je het proces vereenvoudigen door een verhuurbeheerder in te schakelen die gebruik maakt van geautomatiseerde koppelingen via hun software, zodat alle verhuurtypes en periodes automatisch worden bijgehouden en aanpassingen in realtime kunnen worden doorgegeven. Dit zorgt ervoor dat je altijd voldoet aan de wetgeving en je vergunning niet in gevaar komt.

Gastregistratie voor Vakantieaccommodaties

1. Verplichting tot gastregistratie

Alle gasten die in uw accommodatie verblijven, moeten worden geregistreerd. Dit geldt ongeacht de duur van het verblijf en is verplicht voor alle reizigers, inclusief kinderen van 14 jaar en ouder.

2. Registratie bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken

Meldingen moeten worden gedaan via het centrale systeem van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het oude systeem via de Policía Nacional of Guardia Civil wordt niet meer gebruikt.

Stappen om toegang te krijgen tot het systeem:

• Registratie als verhuurder: Dien een aanvraag in bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken via hun website of bij een aangewezen kantoor.
• Benodigde documenten:
  • Identificatie (paspoort of Spaanse NIE/ID-kaart).
  • Eigendomspapieren van de accommodatie of een huurovereenkomst als het om een beheerder gaat.
  • Een geldige toeristische verhuurvergunning van de Generalitat Valenciana.
• Toegang tot het platform: Na goedkeuring ontvangt u inloggegevens voor het meldsysteem, genaamd Registro de Viajeros.

3. Gasteninformatie die moet worden geregistreerd

• Persoonlijke gegevens:
  • Volledige naam
  • Geboortedatum
  • Nationaliteit
  • Identificatienummer en type document (bijvoorbeeld paspoort of ID-kaart)
• Verblijfsinformatie:
  • Aankomst- en vertrekdatum
• Verificatie: Bij aankomst moeten gasten hun identiteitsdocument tonen.

4. Meldplicht binnen 24 uur

U bent verplicht om de gegevens van alle gasten binnen 24 uur na aankomst door te geven via het systeem van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit kan handmatig via het online platform of geautomatiseerd via een gecertificeerde softwareoplossing.

5. Bewaarplicht

Verhuurders moeten een kopie van de gastenregistratie (fysiek of digitaal) bewaren gedurende minimaal 3 jaar.

6. Privacy en gegevensbescherming

Zorg ervoor dat u de gegevens verwerkt in overeenstemming met de AVG (GDPR). Gegevens moeten veilig worden opgeslagen en alleen toegankelijk zijn voor geautoriseerd personeel.

7. Inspecties en sancties

Autoriteiten kunnen controles uitvoeren om te verifiëren of u aan de registratieverplichtingen voldoet. Boetes voor het niet naleven van de regels variëren van €600 tot €30.000, afhankelijk van de ernst van de overtreding.

8. Aanvullende informatie en ondersteuning

Voor ondersteuning of meer informatie over de meldplicht kunt u terecht op de officiële website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken: https://www.interior.gob.es.

Neem bij twijfel contact op met een juridisch adviseur of een gespecialiseerde verhuurservice.

Samenvatting

Met deze checklist voldoet u aan de vereisten voor gastregistratie in Spanje, specifiek in de Comunidad Valenciana. Het centraliseren van de meldingen via het Ministerio del Interior vereenvoudigt het proces en zorgt voor een uniforme aanpak in het hele land.

Belastingverplichtingen voor verhuur is Spanje

Wat is het Model 238 en waarom is het belangrijk voor vakantieverhuurders?

Als u een vakantiewoning verhuurt in Spanje via een online platform zoals Airbnb, Booking, of soortgelijke websites, dan kan het Model 238 voor u relevant zijn. Dit model is een verklaring die bedoeld is om ervoor te zorgen dat de Spaanse belastingdienst (AEAT) inzicht heeft in de inkomsten uit verhuur van onroerend goed. Hieronder leggen we eenvoudig uit wat dit inhoudt en wat u moet weten.

Wat is het Model 238?

Het Model 238 is een verplichte rapportage voor bedrijven en platforms die optreden als tussenpersoon bij het verhuren van woningen in Spanje. Deze rapportage helpt de belastingdienst bij het controleren van de inkomsten uit vakantieverhuur. Dit betekent dat platforms zoals Airbnb bepaalde gegevens over uw verhuuractiviteiten aan de Spaanse overheid moeten doorgeven.

Sinds recente wijzigingen in de regelgeving moeten grote platforms zoals Airbnb en Booking.com het Model 238 niet meer jaarlijks, maar maandelijks indienen. Hierdoor kan de Spaanse belastingdienst sneller en nauwkeuriger toezicht houden op de inkomsten uit vakantieverhuur.

Welke informatie wordt gedeeld?

De informatie die via het Model 238 wordt gedeeld, omvat:

• Gegevens van de verhuurde woning:
  • Adres van de woning.
• Informatie over de eigenaar (u):
  • Uw naam en belastingnummer (NIE of NIF).
• Verhuurdetails:
  • De verhuurperiode.
  • De ontvangen huurprijs.
• Eventuele extra diensten (bijvoorbeeld schoonmaak of verhuur van linnengoed).

Moet ik zelf iets doen?

Als verhuurder hoeft u niet zelf het Model 238 in te vullen. Dit is de verantwoordelijkheid van het platform dat als tussenpersoon fungeert. Echter, het is belangrijk dat:

• Uw gegevens correct en up-to-date zijn bij het platform.
• U zelf ook aangifte doet van uw verhuurinkomsten bij de Spaanse belastingdienst.

Waarom is dit belangrijk?

De Spaanse belastingdienst wil voorkomen dat inkomsten uit vakantieverhuur onbelast blijven. Door het Model 238 te gebruiken, kan de belastingdienst controleren of u uw inkomsten correct opgeeft. Nu platforms maandelijks rapporteren, worden deze controles ook sneller uitgevoerd.

Bovendien heeft de Spaanse belastingdienst het recht om belasting met terugwerkende kracht te vorderen als blijkt dat inkomsten niet correct zijn opgegeven. De algemene verjaringstermijn bedraagt vier jaar, maar in gevallen van bewezen fraude kan deze termijn worden verlengd. Belangrijk om te weten is dat de belastingdienst gebruik kan maken van een omgekeerde bewijslast: u moet zelf aantonen dat de gegevens of de vorderingen onjuist zijn.

Wat gebeurt er als ik niet aan mijn verplichtingen voldoe?

Als u uw inkomsten niet correct aangeeft, kan dit leiden tot:

• Boetes vanwege belastingontduiking, die in ernstige gevallen kunnen oplopen tot 150% van het verschuldigde bedrag, plus rente.
• Inspecties door de belastingdienst, met mogelijke verdere gevolgen.

Hoe blijf ik in orde met de regelgeving?

Om problemen te voorkomen, raden we aan:

1. Inkomsten te registreren: Houd een duidelijk overzicht bij van alle boekingen, huurinkomsten en eventuele kosten.
2. Belastingaangifte te doen: Controleer of u uw inkomsten correct opgeeft via het juiste belastingmodel (zoals Model 210 voor niet-residenten).
3. Advies in te winnen: Werk samen met een belastingadviseur die bekend is met de Spaanse regels voor vakantieverhuur.

Samenvatting

Het Model 238 is vooral belangrijk voor de platforms die uw woning aanbieden, maar als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het correct opgeven van uw inkomsten. Zorg ervoor dat u goed op de hoogte bent van de belastingregels en voorkom verrassingen. Nu de rapportage maandelijks gebeurt, is het extra belangrijk om uw gegevens nauwkeurig bij te houden. Onthoud ook dat de belastingdienst met terugwerkende kracht kan vorderen en u mogelijk moet bewijzen dat uw aangifte correct is.

Btw-regels bij (kort) verhuur van vastgoed in Spanje

1. Het wettelijke kader voor BTW tarieven over verhuur in Spanje

Wanneer je in Spanje een woning of vakantieaccommodatie verhuurt, krijg je te maken met de Spaanse btw-regels (IVA). In de Spaanse wet (Ley 37/1992) en het uitvoeringsbesluit (Real Decreto 1624/1992) staat beschreven welke verhuurvormen vrijgesteld zijn en welke met btw belast worden. Daarnaast geven de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) en de Directoraat-generaal Belastingen (Dirección General de Tributos) regelmatig richtlijnen en bindende adviezen uit die verduidelijken of een accommodatie als ‘hotelachtig’ wordt beschouwd (dan geldt vaak 10% btw) of als gewone ‘woningverhuur’ (dan is het meestal vrijgesteld van btw).

2. Btw-tarief voor verhuur

2.1. Verhuur mét hotelachtige diensten – 10% btw

• Wat zijn hotelachtige diensten?
  Denk aan schoonmaak, regelmatig wisselen van beddengoed en handdoeken, en eventueel het aanbieden van receptie-achtige diensten en reserveringen afkomstig van vakantieportalen bedoeld als vakantieverhuur.
• Voorwaarden
  • Deze extra services moeten tijdens het verblijf worden aangeboden.
  • Het moet duidelijk zijn dat deze diensten bij de huurprijs horen (bijvoorbeeld vermeld in de advertentie of het contract).
  • Vaak gaat het om kortere verblijven (enkele dagen tot een paar weken), maar het kan ook langer zijn.
• Tarief
  • In de meeste gevallen geldt dan het verlaagde btw-tarief van 10%.
  • Pas wel op: als je ook uitgebreide extra’s aanbiedt (bijv. uitgebreide catering, wellness, excursies), dan kan het 21% worden omdat het dan meer is dan “normale hotelservice”.

2.2. Verhuur zonder hotelachtige diensten – vaak vrijgesteld of 10%

• Langdurige verhuur
  Verhuur je een woning voor langere tijd en bied je géén hotelachtige diensten aan? Dan is dit meestal vrijgesteld van btw. Dit is te vergelijken met gewone woningverhuur.
• Kortdurende verhuur zonder extra’s
  Voor toeristische verhuur (korte periode) zonder tussentijdse schoonmaak, beddengoedwissel of andere services, kan het óf vrijgesteld zijn óf 10% btw, afhankelijk van de regio en hoe de Belastingdienst het beoordeelt. In de praktijk valt dit soort verhuur (alleen de ‘kale ruimte’) vaak onder de vrijstelling, mits er écht geen bijkomende hotelachtige diensten zijn.

3. Praktische voorbeelden

• Appartement met alleen eindschoonmaak
  Vaak beschouwd als gewone woningverhuur, dus geen hotelachtig karakter. Is het een langere verhuurperiode? Dan meestal vrijgesteld van btw. Is het heel duidelijk toeristisch (zeer kortdurend)? Dan kán het 10% zijn, maar in de praktijk nog vaak vrijgesteld als er echt geen extra diensten zijn.
• Appartement met wekelijkse schoonmaak + beddengoedwissel
  Dit wordt meestal gezien als “hotelachtige dienstverlening”. Tarief: 10% btw.
• Appartement met uitgebreid servicepakket (ontbijt, wellness, excursies)
  Dit kan worden gezien als een uitgebreid toeristisch pakket. Dan kan 21% btw gelden als het aanbod verder gaat dan wat normaal is in de hotelwereld (bijvoorbeeld uitgebreid diner of uitgebreide entertainmentprogramma’s).

4. Waar vind je meer informatie?

• Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria)
  Op hun website (www.agenciatributaria.es) vind je FAQ’s en informatie over toeristische verhuur en btw-regels.
• Wetteksten
  • Ley 37/1992, artikelen 20 (vrijstellingen) en 91 (verlaagd tarief).
  • Real Decreto 1624/1992 (uitvoeringsregels).
• Bindende adviezen (Consultas Vinculantes)
  Uitgegeven door de Dirección General de Tributos, te raadplegen op de website van het ministerie van Financiën. Hierin vind je concrete voorbeelden uit de praktijk.

Conclusie

• Kort verblijf mét hotelachtige diensten? Meestal 10% btw.
• Kort verblijf zónder hotelachtige diensten? Soms vrijgesteld, soms 10%, afhankelijk van de precieze omstandigheden en regio.
• Langdurige verhuur zonder extra services? Meestal vrijgesteld van btw.
• Uitzondering: zeer uitgebreide services? Dan kan 21% btw gelden.

De regels kunnen per (autonome) regio verschillen en de praktijk is soms ingewikkeld. Raadpleeg bij twijfel een gespecialiseerde belastingadviseur. Daarmee voorkom je onverwachte verrassingen bij de Spaanse Belastingdienst.